Procédures de mise en gage d'une maison

 

Un certain nombre de citoyens au Maroc ont recouru, au fil des décennies, à la mise en gage de leurs maisons contre une somme convenue entre les parties au contrat, comme moyen de contourner les procédures légales liées à la fin de la location résidentielle.

Tout savoir sur les procédures de mise en gage d'une maison

Le contrat de gage dont nous parlerons aujourd'hui prend fin dès que la période convenue se termine et que le montant du prêt (gage) est remboursé, sans nécessité d'une notification préalable, et ce conformément, le cas échéant, aux dispositions du décret n° 25/12/1980 régissant la location résidentielle et professionnelle.

Le montant reçu par le prêteur constitue un financement important qui permet au propriétaire d'obtenir un certain capital, qu'il peut investir dans un projet spécifique ou même dans l'amélioration de la propriété elle-même, augmentant ainsi sa valeur locative.

En contrepartie, pour l'emprunteur ou le débiteur hypothécaire, le recours à la procédure de mise en gage constitue une mesure financière visant à préserver son capital. C'est un moyen par lequel l'emprunteur réduit les dépenses de loyer prélevées sur son salaire mensuel, bénéficiant de la différence entre les véritables valeurs locatives et les valeurs réellement payées. De plus, il conserve un certain capital entre les mains du locataire / prêteur, capital qui peut être utilisé comme avance pour l'achat d'un logement économique, par exemple.

Définition de l'hypothèque en droit marocain

L'article 1200 du Code des Obligations et des Contrats stipule que "l'hypothèque s'étend, de plein droit, aux fruits et aux accessions qui se rattachent à la chose hypothéquée pendant la période où celle-ci se trouve entre les mains du créancier / débiteur... tout cela en l'absence d'un accord contraire."

L'article 101 du décret du 2 juin 1915 relatif à la législation applicable aux biens immobiliers hypothéqués indique que "le créancier en vertu de ce contrat n'acquiert que la possibilité de prendre les fruits de la propriété, et il ne peut percevoir d'intérêts, à moins qu'il ne soit stipulé que tous ou certains des fruits sont attribués au créancier. Le créancier doit déduire annuellement de son capital la valeur des fruits qu'il a perçus."

Comment contourner l'hypothèque ?

Après la constitution de 2011, les contrats informels ne sont plus valables, où la signature d'un contrat de location avec une reconnaissance de dette était reconnue et approuvée par les autorités.

Cependant, certaines personnes, en particulier celles ayant des dettes bancaires ou des problèmes financiers évitent de conclure un contrat d'hypothèque. Ils optent plutôt pour la signature d'un contrat de location avec une reconnaissance de dette, évitant ainsi d'être interrogés par les autorités compétentes, et se contentent de ces contrats pour obtenir un avantage financier.

La méthode correcte et appropriée pour conclure un contrat d'hypothèque garantissant les intérêts et les droits des deux parties est ce qui est appelé un contrat de prêt garanti par une hypothèque immobilière. Ce contrat doit être officiellement rédigé par un avocat, un notaire ou un huissier de justice, et il a des conséquences légales.

Contrat de prêt avec gage hypothécaire sur une propriété - Contrat hypothécaire 

Un contrat de prêt garanti par une hypothèque immobilière est formel et authentifié, et l'une de ses conditions est que le propriétaire désirant hypothéquer sa maison doit avoir un certificat de propriété. Si la propriété fait partie des biens immobiliers enregistrés, dans le cas contraire, il doit fournir le contrat original avec lequel il a acquis la maison.

Dans le cas où la maison à hypothéquer a déjà une dette en cours, c'est-à-dire si le propriétaire a déjà contracté un prêt bancaire pour la construction ou l'achat de la maison à hypothéquer, cette propriété est déjà hypothéquée en faveur de la banque jusqu'à ce que la dette soit remboursée. Par conséquent, il ne peut pas la remettre en gage à nouveau en vertu de la loi.

Principales clauses du contrat d'hypothèque

Clause 1 : L'hypothéquant (Débiteur) et le créancier hypothécaire (Créancier)

L'hypothéquant est le débiteur sur lequel le droit d'hypothèque a été établi, et il est le propriétaire du bien immobilier ou de l'élément hypothéqué. L'article 1188 du Code des Obligations et des Contrats stipule que l'hypothéquant doit respecter la date spécifiée dans le contrat d'hypothèque. Par conséquent, à la fin du contrat, la valeur monétaire doit être remise au créancier hypothécaire. En cas de retard ou de tentative d'évasion pour ne pas rembourser l'hypothéquant, le créancier hypothécaire a le droit de recourir aux autorités judiciaires pour statuer sur la question.

Le contrat d'hypothèque inclut également le nom du créancier hypothécaire qui est autorisé à prendre l'hypothèque (le bien immobilier) du propriétaire du bien immobilier ou de l'élément hypothéqué, conformément aux termes du contrat d'hypothèque.

Certaines obligations incombent au créancier hypothécaire, notamment l'obligation de ne pas hypothéquer ou aliéner le bien jusqu'à la fin de la période du contrat d'hypothèque. De même, l'hypothéquant doit s'engager à conserver le bien hypothéqué (la valeur monétaire) jusqu'à la fin de la période définie. En cas de non-respect de cette obligation, le créancier hypothécaire a le droit de saisir les tribunaux, qui peuvent ordonner la détention de l'hypothéquant pour son acte criminel.

Clause 2 : Le créancier hypothécaire

Le créancier hypothécaire, également appelé "l'hypothéqué" selon les textes légaux, représente la dette qu'une personne a prise sous forme d'avance. Cette dette doit être payée à la date spécifiée conformément au contrat d'hypothèque. La valeur de l'hypothèque varie en fonction du type de bien hypothéqué et constitue un droit qui doit être remboursé.

Clause 3 : Témoignage

Le contrat d'hypothèque diffère du contrat de vente en plusieurs aspects, notamment en termes de certification. Il contient la reconnaissance de l'hypothéquant envers l'hypothèque et l'acceptation du créancier hypothécaire de cet arrangement.

Clause 4 : Type d'hypothèque

Les deux parties contractantes témoignent et déclarent que cette hypothèque est une hypothèque de possession pour un bien immobilier, garantissant le paiement de la dette spécifiée ci-dessus jusqu'à ce que le créancier ait recouvré sa dette du débiteur. Ainsi, ce dernier autorise le premier à occuper le lieu spécifié, comme mentionné ci-dessus, une occupation effective et un droit de jouissance pendant la période convenue, sans contestation ni objection.

Clause 5 : Durée

La durée de l'hypothèque est déterminée entre les deux parties.

Clause 6 : Certificat de location et fixation du loyer

En contrepartie de l'occupation du bien hypothéqué par le créancier / l'hypothéqué, le débiteur déclare qu'il loue entièrement le bien en question au créancier, et ils ont convenu et accepté de fixer le loyer mensuel à un montant précisé dans cette clause. Ils fixent également la date de paiement, généralement au début de chaque mois. Il est mentionné dans cette clause que les parties conviennent que la durée de la location prendra fin à la fin de la période de l'hypothèque et après le remboursement du prêt précité.

Clause 7 : Preuve de la propriété

L'hypothéquant atteste qu'il est propriétaire du bien hypothéqué conformément au certificat de propriété qu'il a obtenu auparavant auprès des services de la conservation foncière.

Conditions particulières 

Celles-ci sont définies par les parties au contrat et font l'objet d'un accord mutuel. Elles comprennent généralement l'utilisation d'une assistance judiciaire pour appliquer les conditions convenues conformément à la loi.

Ses avantages

Inscription au gouvernorat immobilier 

Lors de la conclusion de ce contrat, il est possible de l'enregistrer auprès de la Conservation foncière moyennant des frais de 200 dirhams. Cela permet de réserver cette propriété afin qu'elle ne soit pas hypothéquée ou aliénée pendant la période d'hypothèque.

Recours à une assistance judiciaire 

Lorsque le créancier hypothécaire (débiteur) souhaite quitter la propriété après la période spécifiée dans le contrat, il peut recourir à une assistance judiciaire pour notifier le propriétaire de la propriété et l'obliger à préparer la somme d'argent hypothéquée. Une période définie est accordée à cette fin, agissant comme une pression sur le propriétaire. Le propriétaire peut également recourir à une assistance judiciaire pour notifier le créancier hypothécaire lorsqu'il souhaite récupérer sa propriété après l'expiration de la période spécifiée, afin de vider la propriété et de récupérer les fonds.

Éviter les retards 

 Contrairement au contrat de location et de reconnaissance de dette, le propriétaire de la propriété peut retarder le remboursement et forcer le créancier hypothécaire à trouver quelqu'un pour le remplacer et remettre les fonds hypothéqués. Cela peut causer des problèmes car le créancier hypothécaire peut refuser de quitter la propriété et exiger que le propriétaire lui accorde du temps ou trouve un logement de remplacement.

Certificat de propriété récente

 Une des conditions du contrat de prêt garanti par une hypothèque immobilière est que le certificat de propriété doit être récent. Le propriétaire de la propriété doit obtenir ce certificat de la Conservation foncière dans les 24 heures. Le contrat peut ensuite être conclu à condition que le certificat de propriété ne montre pas d'hypothèque dans la période prévue pour l'hypothèque de la propriété.

 Hypothèque par procuration 

 Si le propriétaire délègue le processus d'hypothèque à une autre personne, la procuration doit stipuler que le processus d'hypothèque est obligatoire. Elle doit être officiellement rédigée et authentifiée par un notaire, un avocat ou un huissier de justice. La personne déléguée ne peut pas conclure le contrat au nom du propriétaire par une procuration informelle. Le certificat doit être officiel et mentionner l'hypothèque et le montant de l'hypothèque.