Diviser et Vendre un Grand Terrain en Parcelles Selon la Loi

 

Souvent, plusieurs propriétaires de vastes biens immobiliers rencontrent des difficultés pour diviser les terres conformément aux exigences légales en vigueur au Maroc. Ces obstacles peuvent être surmontés en examinant les dispositions légales relatives aux divisions foncières et aux subdivisions en vertu de la Loi n° 25.90 et les réglementations associées.

Définition de la subdivision foncière

Le premier article de la Loi marocaine n° 25.90 concernant les divisions foncières et les subdivisions les définit comme suit : "La subdivision foncière est le découpage d'un bien immobilier en deux parcelles ou plus par le biais de la vente, de la location ou du partage en vue de la construction de bâtiments à usage d'habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des parcelles composant le bien à subdiviser".

Conditions de la division des terres

Selon l'article 2 de la même loi, "la réalisation des subdivisions foncières est subordonnée à l'obtention d'une autorisation administrative préalable, délivrée selon les conditions énoncées dans ce chapitre".

Comment obtenir l'autorisation ?

Dans le premier chapitre concernant l'autorisation de réaliser des subdivisions foncières, l'article 3 de la Loi marocaine n° 25.90 spécifie clairement que "le président du conseil de la commune urbaine ou rurale délivre l'autorisation de procéder aux subdivisions foncières mentionnées à l'article 2 ci-dessus".
Selon le même article, "si le bien à subdiviser se trouve sur deux communes ou plusieurs, l'autorisation est délivrée par le ministre de l'intérieur ou le wali ou le gouverneur compétent auquel il a été directement délégué, après consultation des présidents des conseils des communes concernées".
Il est également précisé que "le président du conseil communal adresse à l'autorité administrative locale concernée une copie de l'autorisation de réalisation des subdivisions foncières immédiatement après sa délivrance".

Documents requis pour l'obtention de l'autorisation de division des terres

Selon l'article 4 de la Loi marocaine n° 25.90 concernant les divisions foncières et les subdivisions, l'autorisation mentionnée à l'article 2 ci-dessus est délivrée sur demande du concerné et doit être accompagnée des documents suivants :
Un plan topographique établi en fonction des points calculés pour la zone à subdiviser, indiqués sur le plan cadastral.
Les documents liés à la conception architecturale de la subdivision (composants de la subdivision et leur intégration dans le secteur concerné).
Les documents techniques liés à la réalisation des routes, réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité.
Un cahier des charges comprenant notamment une liste des différentes servitudes qui pèsent sur la propriété, la taille des bâtiments, les conditions de construction et les équipements à charge de la commune urbaine ou rurale, ainsi que le propriétaire de la subdivision doit réaliser.

Nécessité de la protection

Selon l'article 5, "la demande de subdivision mentionnée à l'article 4 ci-dessus ne peut être acceptée si le terrain à subdiviser n'est pas protégé et n'est pas en cours de protection. La demande ne peut pas être acceptée non plus si elle concerne un terrain en cours de protection, sauf si le délai fixé pour présenter des objections à la protection a expiré sans aucune objection contre la protection du bien à subdiviser".
De plus, une demande de subdivision ne sera pas acceptée si le dossier joint ne contient pas tous les documents requis mentionnés à l'article 4 ci-dessus.

Refus de la demande de division

L'article 7 de la Loi marocaine n° 25.90 concernant les divisions foncières et les subdivisions stipule que "le refus d'autorisation de réalisation de subdivisions doit être motivé par les raisons justifiant le refus".
L'article précise également que "l'autorisation de réalisation de subdivisions sera refusée en particulier si le terrain à subdiviser n'est pas raccordé aux réseaux routiers, d'assainissement, d'approvisionnement en eau potable et d'électricité, sans préjudice des dispositions de l'article 21 de cette loi".

Délai avant expiration de l'autorisation de division

L'article 11 de cette loi énonce que "l'autorisation de réalisation de subdivisions, qu'elle soit explicite ou implicite, expire trois ans après sa délivrance ou à l'expiration du délai de trois mois mentionnés à l'article 8 ci-dessus, sans que le promoteur ait réalisé les travaux de préparation de la subdivision mentionnés à l'article 18 de cette loi".

Devoirs et droits du propriétaire / promoteur foncier

Dépôt du dossier après approbation auprès du conservateur foncier

Selon l'article 12, "le promoteur foncier est tenu de déposer immédiatement, après l'obtention de l'autorisation de réalisation de la subdivision, une copie du dossier de cette autorisation auprès du conservateur foncier".
De plus, l'article 13 de la même loi stipule que "le promoteur foncier doit mandater un architecte indépendant enregistré auprès de l'Ordre des architectes pour : concevoir le projet de subdivision du point de vue architectural ; préparer tous les documents relatifs à la conception architecturale à soumettre à l'autorité compétente pour obtenir l'autorisation de réalisation de la subdivision".*

Vente des subdivisions / Contrats de vente, de location et de partage liés aux subdivisions

L'article 33 stipule que "les contrats relatifs aux opérations de vente, de location et de partage mentionnées à l'article premier ci-dessus ne peuvent être conclus qu'après que la commune urbaine ou rurale a effectué la réception provisoire des travaux de préparation de la subdivision".
Selon l'article 34, "si les travaux de préparation de la subdivision sont achevés par phases conformément aux dispositions de l'article 10 ci-dessus, les contrats mentionnés à l'article précédent peuvent être conclus dans les secteurs pour lesquels une réception provisoire des travaux de préparation de la subdivision a été effectuée".